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9月29日晚间，上海发布房地产新政，优化住房信贷政策。
新政提出，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。
当前，上海首套房贷款利率为LPR-45BP，按今年9月LPR 3.85%计算，新发放的首套房贷款利率为3.85%-45BP，即3.4%。
目前，上海首套房存量房贷利率存在两种情况：一种是2021年7月24日至2023年12月14日的购房利率，为LPR+35BP，即4.2%；另一种是2023年12月15日至2024年5月27日，为LPR-10BP，即3.75%。
假设贷款人的存量房贷利率为LPR+35BP，即3.85%+35BP=4.2%，调整后降至新发放首套房贷款利率3.4%附近，以100万元贷款本金、30年期等额本息还款方式计算，贷款人每月可以省下利息455.9元，共节约利息支出16.41万元。
新政实施后，首套个人住房贷款最低首付款比例从20%下调至15%，降幅5个百分点；二套房商业性个人住房贷款最低首付款比例从35%下调为25%，降幅10个百分点，差异化政策区域（临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区全域）从30%下调至20%，降幅10个百分点。
以购买总价500万元的首套房和1000万元的二套房为例进行测算，500万元总价的首套房调降前需100万元首付，此次调整后为75万元，为购房人省下25万元首付款；1000万元总价的二套房调降前需要350万元首付款，调整后为250万元，为购房人节省100万元首付款。
“再次降低购房者的首付比例，无论对于刚需还是改善型购房需求，都有较为积极的作用。尤其是对于改善型住房需求，购房门槛进一步降低。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。
上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为，此次政策优化从需求端入手，促进职住平衡，进一步支持改善性住房需求。此外，在信贷端差异化实行二套房贷最低首付款比例，同时差异化、分区域优化住房限购政策。
今年以来，上海楼市新政频发，但市场回暖仍然较弱。据安居客上海数据，8月上海二手房成交17884套，较7月成交20380套环比减少12.2%。此外，新房成交量也出现下滑。8月上海新房累计成交13709套，较7月16087套减少14.8%。
29日晚间，上海发布新政之后，广州明确全面取消限购，成为一线城市中首个彻底退出限购政策的城市。随后，深圳优化分区住房限购政策、将首套房最低首付比例调整至15%等。
严跃进预计，十一长假后全国各地购房政策调整优化的节奏会加快，各类新政策为房地产市场向好发展，持续构建“房地产牛”创造更好的基础。
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陈君君
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